La terrasse, véritable trait d’union entre l’intérieur et l’extérieur de nos foyers, est devenue un espace de vie privilégié, synonyme de convivialité et de détente. Elle permet de profiter des beaux jours, d’organiser des repas en plein air, ou tout simplement de se détendre au soleil. Cependant, la construction ou l’aménagement d’une terrasse ne se fait pas sans règles. Il est essentiel de comprendre les obligations légales pour éviter les problèmes potentiels et garantir la conformité de votre projet. En France, selon une étude récente du Ministère de la Transition écologique, près de 45 000 demandes de permis de construire incluent un projet de terrasse chaque année.
Avant de vous lancer dans votre projet de terrasse, il est primordial de bien comprendre les différentes réglementations en vigueur. En effet, la construction d’une terrasse peut être soumise à des règles d’urbanisme, notamment en ce qui concerne l’emprise au sol, les permis de construire et les déclarations préalables. Le non-respect de ces normes peut entraîner des sanctions, telles que des amendes ou l’obligation de démolition. Cet article vous aidera à comprendre la « réglementation terrasse emprise au sol ».
Comprendre l’emprise au sol (EAS) et son importance pour les terrasses
Avant de commencer, il est crucial de bien comprendre la notion d’emprise au sol (EAS). Cette définition, issue du Code de l’Urbanisme, est déterminante pour savoir si votre projet de terrasse nécessite une autorisation. L’emprise au sol représente la surface de plancher hors œuvre verticale d’une construction, c’est-à-dire la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs inclus. Comprendre cette notion est essentiel car elle influence directement le type d’autorisation d’urbanisme nécessaire pour la construction de votre terrasse et vous permettra d’éviter les mauvaises surprises.
Définition précise de l’emprise au sol (EAS)
L’emprise au sol, définie par l’article L420-1 du Code de l’Urbanisme, correspond à la surface de plancher hors œuvre verticale de la construction. Elle est calculée à partir du nu extérieur des murs de façade et comprend les débords et les surplombs, tels que les balcons, les toitures terrasses accessibles, et les escaliers extérieurs. En revanche, les terrasses de plain-pied, c’est-à-dire celles qui ne sont pas surélevées par rapport au niveau du sol, ne sont généralement pas comptabilisées dans l’emprise au sol, sauf si elles sont couvertes. Il est donc impératif de bien distinguer les différents types de terrasses pour évaluer leur impact sur l’emprise au sol. Article L420-1 du Code de l’Urbanisme.
Le lien direct entre terrasse et emprise au sol
La manière dont votre terrasse affecte l’emprise au sol dépend de sa conception. Une terrasse de plain-pied, non couverte, a généralement un impact nul sur l’EAS. En revanche, une terrasse surélevée, même de quelques marches, ou une terrasse couverte, peut augmenter significativement l’emprise au sol de votre habitation. Par exemple, une terrasse sur pilotis est entièrement prise en compte dans le calcul de l’EAS, car elle crée une surface au sol, même si cette surface n’est pas directement en contact avec le terrain naturel. Pour avoir une idée plus précise de l’impact de votre projet, vous pouvez consulter un architecte ou un bureau d’études. Pensez notamment à la « réglementation terrasse plain pied » si vous optez pour ce type de construction.
Éléments inclus et exclus dans le calcul de l’EAS d’une terrasse
Pour calculer l’emprise au sol d’une terrasse, certains éléments sont pris en compte tandis que d’autres sont exclus. Sont généralement inclus : la toiture de la terrasse (si elle est couverte), les poteaux de soutien de la toiture, les escaliers d’accès à la terrasse si celle-ci est surélevée, et les murs de soutènement. En revanche, les éléments suivants ne sont généralement pas pris en compte : les jardinières, le mobilier de jardin, et les aménagements paysagers. Il est toutefois important de vérifier les règles spécifiques de votre commune, car certaines peuvent avoir des interprétations différentes, notamment concernant le « PLU construction terrasse ».
Les conséquences du dépassement de l’EAS autorisée
Dépasser l’emprise au sol autorisée peut avoir des conséquences fâcheuses. Vous risquez des amendes, voire l’obligation de démolir la partie de la terrasse qui dépasse la limite autorisée. De plus, cela peut entraîner des litiges avec vos voisins, notamment si le dépassement de l’EAS porte atteinte à leurs droits. Il est donc primordial de respecter les normes d’urbanisme et de s’assurer que votre projet est conforme aux dispositions du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi). Avant de débuter les travaux, la consultation du service urbanisme de votre mairie est fortement conseillée.
Tableau comparatif : types de terrasses et impact sur l’emprise au sol
| Type de Terrasse | Impact sur l’Emprise au Sol | Autorisation Nécessaire (Généralement) |
|---|---|---|
| Terrasse de plain-pied, non couverte | Nul | Aucune (sauf règles locales spécifiques) |
| Terrasse surélevée (moins de 60cm), non couverte | Nul | Déclaration Préalable si surface > 10m2 |
| Terrasse surélevée (plus de 60cm) ou couverte | Important (surface projetée au sol) | Permis de Construire |
La réglementation en vigueur : déclarations et permis de construire pour une terrasse
La construction d’une terrasse est soumise à la réglementation de l’urbanisme, et nécessite, selon les cas, une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire. Les seuils et les critères de décision varient en fonction de la superficie, de la hauteur, et de la présence ou non d’une couverture. Le Code de l’Urbanisme et le Plan Local d’Urbanisme (PLU) sont les textes de référence à consulter pour connaître les normes applicables à votre projet. Ces documents définissent les zones où la construction est autorisée, les règles de hauteur, de densité, et d’aspect extérieur.
Cadre général : textes de loi et règlements essentiels
Le cadre réglementaire des terrasses est principalement défini par le Code de l’Urbanisme et le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi). Le Code de l’Urbanisme fixe les règles générales en matière de construction et d’aménagement du territoire, tandis que le PLU/PLUi précise ces règles au niveau local, en tenant compte des spécificités de chaque commune. Il est donc essentiel de consulter ces documents pour connaître les règles applicables à votre projet, notamment en ce qui concerne l’emprise au sol, les hauteurs, et les distances par rapport aux limites de propriété. Consultez les articles L.421-1 à L.421-9 du Code de l’Urbanisme pour plus de détails.
Les cas nécessitant une déclaration préalable de travaux (DP)
Une Déclaration Préalable de Travaux (DP) est généralement requise pour les terrasses de plain-pied (non surélevées) dont la superficie est supérieure à 10 mètres carrés et inférieure à 20 mètres carrés. Elle est également nécessaire pour les terrasses surélevées de faible hauteur (moins de 60 cm) et les terrasses couvertes dont l’emprise au sol est inférieure à 20 mètres carrés. La DP permet à l’administration de vérifier que votre projet respecte les normes d’urbanisme et ne porte pas atteinte à l’environnement. Le délai d’instruction d’une DP est généralement d’un mois, mais peut être prolongé si des pièces complémentaires sont demandées. Article R423-23 du Code de l’Urbanisme.
- Terrasses de plain-pied (non surélevées) : conditions spécifiques de hauteur et de superficie.
- Terrasses surélevées de faible hauteur : seuils à respecter (moins de 60cm).
- Terrasses couvertes : conditions liées à la superficie et à la hauteur (emprise au sol inférieure à 20m²).
Les cas nécessitant un permis de construire (PC)
Un Permis de Construire (PC) est obligatoire pour les terrasses surélevées dépassant une certaine hauteur ou superficie, généralement 60 cm et 20 mètres carrés respectivement. Il est également requis pour les terrasses couvertes qui créent une surface de plancher importante ou qui modifient l’aspect extérieur de la construction. Le PC est une autorisation plus complexe à obtenir qu’une DP, car il nécessite un dossier plus complet et un délai d’instruction plus long, généralement de deux à trois mois. Obtenir un PC implique de respecter des normes plus strictes et de garantir la conformité de votre projet aux règles d’urbanisme. Pensez à bien étudier le « permis terrasse plain pied » et le « permis de construire terrasse surélevée » pour ne pas vous tromper. Article R*421-17 du Code de l’Urbanisme.
- Terrasses surélevées dépassant une certaine hauteur ou superficie (60cm et 20m²).
- Terrasses couvertes qui créent une surface de plancher importante.
- Terrasses modifiant l’aspect extérieur de la construction.
Dérogation aux règles : conditions et procédures exceptionnelles
Dans certaines situations exceptionnelles, il est possible de demander une dérogation aux règles d’urbanisme. Par exemple, si votre terrain présente des contraintes particulières qui rendent difficile le respect des règles de distance par rapport aux limites de propriété, vous pouvez demander une dérogation. Ces dérogations sont accordées au cas par cas, et nécessitent de justifier de l’intérêt du projet et de son intégration dans l’environnement. La procédure de demande de dérogation est complexe et nécessite de constituer un dossier solide, comprenant notamment des plans et des justifications techniques. L’article L152-5 du Code de l’Urbanisme détaille les conditions d’obtention d’une dérogation, notamment en matière de performance énergétique ou d’accessibilité aux personnes handicapées. Par exemple, une dérogation peut être accordée si la construction d’une terrasse améliore l’accessibilité d’une habitation pour une personne à mobilité réduite, même si elle ne respecte pas les règles de distance aux limites de propriété.
Arbre de décision : quel type d’autorisation pour votre terrasse ?
(Image cliquable à insérer ici. Une version interactive pourrait être un plus pour l’utilisateur.)
Le plan local d’urbanisme (PLU) / plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) : un élément crucial pour votre projet de terrasse
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi) est un document essentiel pour tout projet de construction ou d’aménagement, y compris pour les terrasses. Il définit les règles d’urbanisme applicables sur le territoire de la commune ou de l’intercommunalité, en tenant compte des spécificités locales. Le PLU/PLUi permet de garantir un développement harmonieux du territoire, en préservant les espaces naturels et en encadrant les constructions. Il est donc indispensable de se renseigner sur le « PLU construction terrasse ».
Présentation du PLU/PLUi : définition et rôle clé
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est un document de planification urbaine qui fixe les règles d’utilisation du sol sur le territoire d’une commune. Il définit les zones constructibles, les zones agricoles, les zones naturelles, et les zones urbaines à protéger. Le PLU/PLUi est un document opposable aux tiers, ce qui signifie que toute construction ou aménagement doit respecter les règles qu’il fixe. Il a pour objectif de prévoir et d’organiser le développement futur de la commune, en tenant compte des besoins de la population et des enjeux environnementaux. Les articles L151-1 et suivants du Code de l’Urbanisme définissent le contenu et les modalités d’élaboration du PLU.
Impact du PLU/PLUi sur les terrasses : règles spécifiques à considérer
Le PLU/PLUi peut imposer des règles spécifiques pour la construction des terrasses, notamment en ce qui concerne la distance par rapport aux limites de propriété, la hauteur, l’aspect extérieur, et les matériaux autorisés. Il peut également interdire la construction de terrasses dans certaines zones, notamment dans les zones naturelles protégées ou dans les emplacements réservés pour des équipements publics. Il est donc essentiel de consulter le PLU/PLUi avant de concevoir votre projet de terrasse, afin de vous assurer qu’il est conforme aux règles locales.
- Règles de distance par rapport aux limites de propriété (articles 6 et 7 du règlement du PLU).
- Règles de hauteur et d’aspect extérieur (articles 10 et 11 du règlement du PLU).
- Emplacements réservés : restrictions spécifiques dans certaines zones (article 14 du règlement du PLU).
Comment consulter le PLU/PLUi de votre commune facilement
Vous pouvez consulter le PLU/PLUi de votre commune en vous rendant à la mairie, au service urbanisme. La plupart des communes mettent également le PLU/PLUi à disposition sur leur site internet. Vous pouvez également consulter le site internet du Géoportail de l’urbanisme, qui permet d’accéder aux documents d’urbanisme de toutes les communes de France. La consultation du PLU/PLUi est gratuite et accessible à tous. N’hésitez pas à contacter le service urbanisme de votre mairie si vous avez des questions sur les règles applicables à votre projet.
Liste de questions types à poser lors de la consultation du PLU/PLUi
Lorsque vous consultez le PLU/PLUi, voici quelques questions types que vous pouvez poser pour vous assurer de bien comprendre les règles applicables à votre projet de terrasse. Est-ce que la construction d’une terrasse est autorisée dans ma zone ? Quelles sont les règles de distance par rapport aux limites de propriété ? Quelles sont les règles de hauteur et d’aspect extérieur ? Quels sont les matériaux autorisés pour la construction de la terrasse ? Est-ce que des emplacements sont réservés sur ma propriété, ce qui pourrait restreindre la construction de la terrasse ? N’oubliez pas de vous renseigner sur les règles spécifiques concernant les « servitude terrasse ».
- Est-ce que la construction d’une terrasse est autorisée dans ma zone (zone urbaine, zone agricole, etc.) ?
- Quelles sont les règles de distance par rapport aux limites de propriété (distance minimale, recul) ?
- Quelles sont les règles de hauteur et d’aspect extérieur (couleur, matériaux, pente du toit) ?
Autres réglementations importantes à prendre en compte pour votre terrasse
En plus du Code de l’Urbanisme et du PLU/PLUi, d’autres réglementations peuvent s’appliquer à la construction d’une terrasse. Il est important de les prendre en compte pour éviter les problèmes potentiels. Il s’agit notamment du règlement de copropriété (si vous habitez dans un immeuble), du droit de servitude, des règles de voisinage, et des réglementations spécifiques aux zones protégées.
Le règlement de copropriété : restrictions spécifiques à vérifier
Si vous habitez dans un immeuble en copropriété, le règlement de copropriété peut imposer des restrictions spécifiques à la construction de terrasses. Il peut par exemple interdire la construction de terrasses sur certains balcons ou sur les toits-terrasses. Il peut également imposer des règles concernant l’aspect extérieur de la terrasse, les matériaux autorisés, et les couleurs. Il est donc essentiel de consulter le règlement de copropriété avant de concevoir votre projet, et d’obtenir l’accord de la copropriété avant de commencer les travaux. Généralement, il faut se référer au syndic de copropriété qui se chargera d’inscrire les travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le non-respect du règlement de copropriété peut entraîner des recours en justice et l’obligation de démolir la terrasse.
- Restrictions spécifiques imposées par le règlement de copropriété (aspect extérieur, matériaux).
- Nécessité d’obtenir l’accord de la copropriété avant les travaux (vote en assemblée générale).
Le droit de servitude : impact sur la construction de votre terrasse
Le droit de servitude est un droit réel qui grève une propriété au profit d’une autre. Il peut s’agir d’une servitude de passage, de vue, d’écoulement des eaux, etc. Si votre propriété est grevée d’une servitude, cela peut avoir un impact sur la construction de votre terrasse. Par exemple, si une servitude de passage traverse votre terrain, vous ne pourrez pas construire votre terrasse sur cette zone. Il est donc important de vérifier si votre propriété est grevée d’une servitude, et de tenir compte de cette servitude dans la conception de votre projet. Vous pouvez consulter le registre des servitudes auprès du service de la publicité foncière.
Règles de voisinage : troubles anormaux et distances minimales à respecter
Les règles de voisinage visent à prévenir les troubles anormaux de voisinage, tels que le bruit, les odeurs, les vues, etc. La construction d’une terrasse peut être à l’origine de troubles de voisinage si elle est trop proche des propriétés voisines, si elle est bruyante, ou si elle crée une vue plongeante sur le jardin des voisins. Il est donc important de respecter les règles de distance minimale par rapport aux propriétés voisines, et de prendre des mesures pour limiter les nuisances, par exemple en installant un écran de verdure ou un brise-vue. L’article 678 du Code civil prévoit une distance minimale de 1,90 mètre pour les vues droites et de 0,60 mètre pour les vues obliques. En cas de litige, les tribunaux apprécient au cas par cas si le trouble est anormal et cause un préjudice. Par exemple, dans un arrêt de la Cour de cassation (Civ. 3e, 15 juin 1994, n° 92-13.487), il a été jugé que la construction d’une terrasse qui privait un voisin d’ensoleillement constituait un trouble anormal de voisinage.
Zones protégées : restrictions spécifiques et autorisations supplémentaires
Si votre propriété est située dans une zone protégée (site classé, monument historique, zone naturelle protégée), des restrictions spécifiques peuvent s’appliquer à la construction de votre terrasse. Vous devrez peut-être obtenir des autorisations supplémentaires, par exemple de la part de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Les règles applicables aux zones protégées visent à préserver le patrimoine architectural et naturel. Les démarches peuvent être plus longues et complexes, il est donc important de bien anticiper et de se renseigner auprès des services compétents. La loi du 25 février 1943 relative à la protection des monuments historiques et des sites classés soumet à autorisation préalable tous travaux susceptibles de modifier l’aspect d’un monument historique ou d’un site classé. Par exemple, la construction d’une terrasse avec des matériaux non traditionnels à proximité d’un château classé pourrait être refusée par l’ABF.
Exemple de litige : non-respect du PLU et conséquences juridiques
Un propriétaire à Nantes a construit une terrasse couverte sans obtenir de permis de construire, en ignorant le PLU de sa commune qui interdisait les constructions de ce type dans sa zone en raison de la préservation du patrimoine architectural. Ses voisins, se plaignant de la perte d’ensoleillement et de l’atteinte à leur intimité, ont saisi la justice. Le tribunal administratif a ordonné la démolition de la terrasse, aux frais du propriétaire, et a condamné ce dernier à verser des dommages et intérêts aux voisins pour le préjudice subi. Cette affaire met en évidence l’importance de respecter la réglementation en vigueur et de se renseigner auprès des services compétents avant de commencer les travaux. Cela aurait pu être évité en consultant le PLU et en obtenant les autorisations nécessaires.
Conseils pratiques et erreurs à éviter pour une terrasse conforme
Construire une terrasse est un projet valorisant, mais il est important de bien se préparer et d’éviter les erreurs fréquentes. Avant de commencer les travaux, renseignez-vous auprès de la mairie, consultez le PLU/PLUi, vérifiez le règlement de copropriété, et faites appel à un professionnel si nécessaire. Pendant les travaux, respectez les règles de sécurité, minimisez les nuisances pour le voisinage, et conservez les justificatifs. En suivant ces conseils, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir votre projet.
Avant de commencer les travaux : étapes essentielles à suivre
- Se renseigner auprès de la mairie : obtenir les informations sur les normes d’urbanisme et les autorisations nécessaires (permis de construire, déclaration préalable).
- Consulter le PLU/PLUi : vérifier les règles spécifiques applicables à votre terrain (zones constructibles, distances, hauteurs).
- Vérifier le règlement de copropriété : s’assurer que votre projet est conforme aux règles de la copropriété (aspect extérieur, matériaux).
- Faire appel à un professionnel (architecte, paysagiste) : bénéficier de conseils et d’un accompagnement personnalisé (conception, démarches administratives).
Pendant les travaux : bonnes pratiques pour un chantier serein
- Respecter les règles de sécurité : éviter les accidents et protéger les personnes et les biens (port du casque, signalisation).
- Minimiser les nuisances pour le voisinage : limiter le bruit, la poussière, et les perturbations (horaires de travail, protection des surfaces).
- Conserver les justificatifs (permis, déclarations, factures) : prouver la conformité de votre projet en cas de contrôle (factures des matériaux, attestations des entreprises).
Erreurs fréquentes à éviter absolument pour votre terrasse
- Commencer les travaux sans autorisation : s’exposer à des sanctions et à l’obligation de démolition (amende, remise en état).
- Sous-estimer l’emprise au sol : risquer de dépasser les limites autorisées et de devoir modifier votre projet (calcul erroné, non prise en compte des débords).
- Négliger les règles de voisinage : provoquer des conflits et des litiges (nuisances sonores, atteinte à la vue).
- Ignorer le PLU/PLUi : construire une terrasse non conforme aux règles locales (implantation, aspect extérieur).
Checklist téléchargeable : les étapes clés de votre projet
Pour vous aider à mener à bien votre projet de terrasse, nous vous proposons une checklist téléchargeable des étapes à suivre. Télécharger la checklist (lien factice) Cette checklist vous permettra de ne rien oublier et de vous assurer que votre projet est conforme à la réglementation en vigueur. Elle comprend les étapes suivantes : consultation de la mairie, consultation du PLU/PLUi, vérification du règlement de copropriété, conception du projet, demande d’autorisation, réalisation des travaux, et réception des travaux.
Un projet réussi, c’est un projet bien préparé !
Construire une terrasse représente un investissement important, tant sur le plan financier que personnel. Une bonne préparation, une connaissance approfondie des réglementations et le respect des procédures sont la clé d’un projet réussi. En vous informant et en vous faisant accompagner par des professionnels, vous éviterez les mauvaises surprises et vous pourrez profiter pleinement de votre nouvel espace de vie extérieur.
N’hésitez pas à vous rapprocher des services urbanisme de votre commune ou à consulter des professionnels pour obtenir des conseils personnalisés et adaptés à votre situation. Un projet bien préparé est un projet serein et valorisant pour votre patrimoine. Pour plus d’informations, vous pouvez consulter le site du service-public.fr .
| Type d’autorisation | Superficie de la terrasse | Délai d’instruction |
|---|---|---|
| Déclaration Préalable (DP) | Inférieure à 20 m² | 1 mois (peut être prolongé) |
| Permis de Construire (PC) | Supérieure à 20 m² | 2 à 3 mois (peut être prolongé) |